Das Wichtigste vorweg:
- Es besteht keine generelle Renovierungspflicht für Mieter beim Auszug. Es können jedoch trotzdem Konstellationen eintreten, in denen dies erforderlich wird.
- Voraussetzung ist, dass die Renovierungspflichten per Mietvertrag wirksam auf Sie übertragen wurden und fällig sind.
- Wer keine entsprechende Klausel in seinem Mietvertrag hat, darf sich freuen. Er kann die Wohnung bei Auszug so belassen. Außerdem sind schon viele Klauseln von den Gerichten für unwirksam befunden worden, so dass Sie dann auch nicht zur Farbrolle greifen müssen.
- Es muss renoviert werden, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde und sofern die Wohnung renoviert übergeben wurde und deutliche Gebrauchsspuren, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, vorhanden sind. Falls Sie renovieren müssen, lesen Sie hier mehr dazu.
Bei Einzug unrenovierte Wohnung
Auch wenn Sie in eine zu Anfang Ihres Mietvertrages unrenovierte Wohnung gezogen sind, können Sie sich nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.3.2015, BGH Aktenzeichen VIII ZR 185/14 gelassen zurücklehnen: Jede formularmäßige Regelung im Mietvertrag, dass Sie die Wohnung renovieren müssen oder anteilig dafür zahlen, ist unwirksam!
Einzige Ausnahme ist, wenn Ihnen bei Einzug dafür vom Vermieter ein Ausgleich gegeben wurde, zum Beispiel ein gleichwertiger mietfreier Zeitraum.
Ob die Wohnung unrenoviert war, richtet sich nach dem Gesamteindruck der Wohnung bei Einzug. Ganz unerhebliche Gebrauchsspuren reichen nicht dafür, dass Sie als Mieter hinterher aus der Renovierungspflicht einfach raus kommen.
Ablauf der Renovierungsfristen
In Ihrer Wohnung duftet es noch nach Leim und Farbe von der letzten regelmäßigen Renovierung? Sollte Ihr Vermieter trotzdem vor Ihrem Auszug noch eine Schlussrenovierung verlangen, winken Sie ab. Denn Schönheitsreparaturen sind nur dann durchzuführen, wenn sie nach dem Erscheinungsbild der Wohnung notwendig sind.
Ist die Wohnung hingegen tatsächlich renovierungsbedürftig, darf der Vermieter die Schlussrenovierung verlangen. Mit diesem Musterbrief können Sie als Vermieter berechtigte Schönheitsreparaturen verlangen.
Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die bei Auszug unabhängig von der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur zur Renovierung verpflichtet, ist unwirksam. Ebenso ist eine Klausel unwirksam, nach der die Renovierungsarbeiten nach einem starren Fristenplan durchzuführen sind. Lesen Sie hier, wann es sich tatsächlich um eine unwirksame starre Klausel handelt.
Im Streitfall ist entscheidend, ob die Renovierung tatsächlich erforderlich ist.
Und noch eine vorformulierte Regelung im Mietvertrag ist nicht zulässig. Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen generell von einer Fachfirma auszuführen sind, ist unwirksam. Die Rechtsprechung verlangt jedoch fachmännische Ausführung. Werden Sie ruhig selbst tätig. Vermeiden Sie dann aber zum Beispiel Nachlässigkeiten wie "Laufnasen", überlappende Tapeten oder schlampige Anstriche.
Anteilige Kostenübernahme - Quotenklauseln
Ziehen Mieter nach kurzer Mietzeit aus, sollen viele durch eine Kostenbeteiligungs-Klausel im Mietvertrag an den Renovierungskosten beteiligt werden. Diese Abgeltungsklauseln - auch Quotenklauseln genannt - sind Regelungen, in denen der Mieter entsprechend der Mietzeit und der Abnutzung der Mietwohnung einen prozentualen Anteil der entstehenden Kosten verlangt.
Auch solche Regelungen wurden durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.3.2015 für unwirksam erklärt, BGH Aktenzeichen ZR VIII 242/13. Der Mieter wird dadurch unangemessen benachteiligt. Er kann nämlich bei Einzug nicht sicher ermitteln, welche Kosten tatsächlich auf ihn zukommen werden.
Dadurch ist die gesamte Quotenklausel unwirksam!
Tipp
Auch in diesen Klauseln dürfen übrigens keine starren Regelungen bezüglich der Fristen enthalten sein, sonst sind sie unwirksam.
Meisterwerke von Laienhand
Die farbliche Aufbereitung der Wohnung bei Auszug ist ebenfalls oft ein Streitpunkt. Eine moderne künstlerische Farbgestaltung sollten Sie nur wählen, wenn Sie nicht so bald ausziehen. Bei der Wohnungsübergabe können Sie Ihren Farb-Geschmack dem Vermieter nicht aufzwingen. Nur ein unauffälliger Einheitsanstrich trifft nach Gerichtsmeinung den Durchschnittsgeschmack. Unzulässig ist hingegen eine Klausel, die den Mieter schon während der Laufzeit des Mietvertrages zum Streichen mit einer bestimmten Farbe, z.B. dem Weißen der Wände und Decken, verpflichten soll, vgl. Urteil des BGH vom 23.9.09, Aktenzeichen VIII ZR 344/08.
Verlangen ohne rechtlichen Hintergrund
Hat ein Mieter einen Schaden in der Wohnung durch unsachgemäße Behandlung verursacht, muss er ihn beheben. Nicht ersetzt verlangen kann der Vermieter Dinge, die durch üblichen Gebrauch abgenutzt sind. In der Regel können Sie abwinken, wenn Ihr Vermieter bei Auszug von Ihnen folgendes verlangt:
- Parkettboden abschleifen und versiegeln
- vom Vermieter verlegten Teppichboden auswechseln
- die erst zwei Mal überstrichene Raufasertapete erneuern
- Silikonfugen im Bad erneuern
- Fenster und Türen von außen anstreichen
- Treppenhaus oder Gemeinschaftseinrichtungen renovieren.
Tipp
In manchen Mietverträgen finden sich noch Formulierungen wie "die Wohnung ist in vertragsgemäßem Zustand", "in ursprünglichem Zustand", "im Zustand wie übernommen", "besenrein" oder "bezugsfertig" zurückzugeben. Alle diese Begriffe sagen nur eines aus: Der Mieter muss die Wohnung nicht renovieren, muss sie jedoch sauber, also gewischt und gefegt, zurückgeben. Glück gehabt!
Verjährung
Wegen der Schönheitsreparaturen gibt es häufig Ärger zwischen Mieter und Vermieter, aber immerhin: Der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen verjährt 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung. Diese gesetzliche Regelung kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag auf zum Beispiel 12 Monate nach Ende des Mietvertrages verlängert werden.
Eine solche Klausel ist nach einer aktuellen Entscheidung des BGH unwirksam, vgl. BGH, AZ: VIII ZR 13/17.
Wichtige Vorschriften:
§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
§ 538 BGB Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
§ 546 BGB Rückgabe der Mietsache